WEG-Recht

Einholung von Angeboten

Vor größeren Maßnahmen zur Beseitigung baulicher Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums bzw. von Gemeinschaftseigentum ausgehende störende Einwirkung auf das Sondereigentum entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, zunächst die Ursache des Mangels bzw. die Störungsquelle festzustellen, sodann Instandsetzungsbedarf bzw. sonstigen Handlungsbedarf zu ermitteln und für die Auftragsvergabe Alternativangebote einzuholen. Der durch die Störung betroffene Wohnungseigentümer kann deshalb nicht sogleich allein die Durchführung einer ganz bestimmten, von ihm durch Privatgutachten ermittelten Maßnahme, verlangen. (OLG Köln, Beschluss vom 14.04.2000 - 16 WX 13/00)

Dächer von Reihenhäusern

Die Dächer von Reihenhäusern in der Rechtsform des Wohnungseigentums gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Das Aufstellen von breitflächigen Sonnenkollektoren mit einem Winkel von 45 Grad auf dem Flachdach eines Hauses stelle eine bauliche Veränderung dar. (Bay. ObLG, Beschluss vom 30.03.2000 - 2ZBR 2/00) Anmerkung: Käufer von Reihenhäusern in der Form von Wohnungseigentum gehen oft irrtümlich davon aus, hier würde sich das Gemeinschaftseigentum nur auf das Grundstück selbst (und evtl. eine gemeinsame TG oder Heizung...) beziehen. Es muss aber bedacht werden, dass auch hier die selbe Definition wie bei Mehrfamilienhäusern gilt, was zum Gemeinschaftseigentum gehört, und was Sondereigentum ist.

Kostenverteilung für Aufzugskosten

Verfügt in einer Mehrhausanlage nur ein Teil der Häuser über einen Aufzug, so sind gleichwohl die Aufzugskosten auf alle Wohnungseigentümer umzulegen, wenn nicht eine andere Kostenverteilung klar und eindeutig vereinbart ist. (BayObLG, Beschluss vom 18.05.1999 - 2Z BR 1/99) Anmerkung: Eine Änderung ist nur noch allstimmig möglich.

Waschen am Sonntag

Die Gemeinschaft macht von ihrem Ermessen keinen Fehlgebrauch, wenn sie den Gebrauch der Waschmaschinen am Sonntag für einen Zeitraum gestattet, der bequem einen kompletten Waschgang (Waschen, Schleudern, Trocknen) erlaubt. (OLG Köln, Beschluß vom 03.12.1999 - 16 WX 165/99) Anmerkung: Im vorliegenden Fall war das Waschen lt. Beschluß Sonn- und Feiertags auf 3 Stunden vormittags beschränkt.

Erneuerung einer Trittschallisolierung:

Alle müssen die Kosten tragen. Die notwendige Erneuerung des gesamten Fußbodenaufbaus einer im Erdgeschoß befindlichen - nicht unterkellerten - Gewerbeeinheit, in der ein SB-Markt betrieben wird, betrifft das gemeinschaftliche Eigentum mit der Folge der anteiligen Kostenlast aller Miteigentümer, da die zum Fußbodenaufbau gehörende Trittschallmatte die Funktion hat, den bei der Nutzung der Gewerbeeinheit entstehenden Trittschall von konstruktiven Teilen des Bauwerks abzukoppeln, um so eine Übertragung des Trittschalls auf die übrigen Gebäudeteile zu verhindern. (OLG Düsseldorf, Beschluß vom 07.06.1999 - 3 WX 131/99)

Kostentragung nach nicht sachgerechtem Miteigentumsanteil

  1. Bei Begründung von Wohnungseigentum können die Mieteigentumsanteile ohne Bindung an den Wert oder die Größe des einzelnen Wohnungs- oder Teileigentums festgelegt werden.
  2. Trägt ein Wohnungs- oder Teileigentümer wegen der nicht sachgerechten Festlegung der Miteigentumsanteile von den gemeinschaftlichen Lasten und Kosten etwa 12 % mehr, als er bei einer sachgerechten Festlegung zu tragen hätte, begründet dies keinen Anspruch auf Abänderung der Miteigentumsanteile oder des Kostenverteilerschlüssels nach den Grundsätzen von Treu und Glauben.
(BayObLGZ 1998, 1999)

Mietrecht

Schimmelbildung nach Einbau neuer Fenster

Macht der Einbau neuer Fenster ein geändertes Lüftungsverhalten erforderlich und kommt es zu Schimmelbildung, weil der Mieter dem nicht gerecht wird, stammt der Mangel dennoch aus dem Gefahrenkreis des Vermieters. Das gilt jedenfalls dann, wenn er den Mieter nicht über die nach dem Einbau notwendigen zusätzlichen Lüftungsmaßnahmen unterrichtet hat. (LG Gießen, 1 S 63/2000)

Beweislast bei Ungezieferbefall einer Wohnung

Bei Ungezieferbefall mit einem Vorratsschädling müssen die Mieter nachweisen, dass sie den Befall nicht zu vertreten haben, wenn bereits der erste Anschein gegen eine bauseitige Ursache spricht. (LG Hamburg, Urteil vom 04.07.2000, 307 S 17/00)

Kostenverteilerschlüssel für Nebenkosten

Das Bestimmungsrecht nach billigem Ermessen lässt dem Vermieter begriffsnotwendig einen bis an die Grenzen der Billigkeit reichenden Ermessensspielraum bei der Wahl der in Betracht kommenden Verteilungsschlüssel, so dass es im Streifall zunächst dem Mieter obliegt, die Billigkeit der getroffenen Leistungsbestimmung substantiiert zu bestreiten. Ist das geschehen, ist es Sache des Vermieters, die Tatsachen darzulegen und zu beweisen, die die Billigkeit seiner Leistungsbestimmung rechtfertigen. (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.02.2000, 10 W 1/00)

Einwendung von Mängeln gegen Mieterhöhungsbegehren

Ein Mieter kann sich gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Mieterhöhung nach § 2 MHG (= Anhebung auf ortsübliche Vergleichsmiete) nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB wegen eines Gegenanspruchs auf Mängelbeseitigung gemäß § 536 BGB berufen. (OLG Frankfurt/Main, Beschluß vom 29.07.1999) Anmerkung: Die Mängeleinrede ist ein bei Mietern sehr beliebtes Instrument bei Mieterhöhungen. Falls Mängel zur Mietminderung berechtigen, so reduziert sich die neue, ortsübliche Miete um den entsprechenden Betrag. Die Mieterhöhung an sich ist jedoch vollumfänglich anzuerkennen.

Wärmelieferung

Der Vermieter kann von der Eigenerzeugung von Wärme auf Fremdlieferung übergehen und die Wärmelieferungskosten auf die Mieter umlegen. (LG Chemnitz, Urteil vom 01.11.1999)

Verspätete Rückgabe der Mietsache

Gibt der Mieter nach Beendigung eines Mietverhältnisses über Räume die gemietete Sache nicht zurück, so entsteht der Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe des ortsüblichen Mietzinses für die Zeit der Vorhaltung nicht erst durch eine rechtsgestaltete Willenserklärung des Vermieters. Der Vermieter hat vielmehr von vornherein einen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung mindestens in Höhe des vereinbarten Mietzinses oder, wenn der ortsübliche Mietzins höher ist, in Höhe des ortsüblichen Mietzinses. (BGH Urteil vom 14.07.1999 - XII ZR 215/97)